其 實(shí)，學(xué)區房主要是指小學(xué)學(xué)區房，而初中有所不同。2014年《教育部關(guān)于進(jìn)一步做好小學(xué)升入初中免試就近入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》出臺后，初中也實(shí)行就近入 學(xué)，但各地政策存在差異，一般需要參照小學(xué)學(xué)籍和戶(hù)籍。另外，很多地區的私立初中，教育質(zhì)量甚至優(yōu)于公立初中，而私立初中通過(guò)考試擇優(yōu)錄取生源，一般不收 地段生。所以，初中學(xué)區房沒(méi)有小學(xué)重要。

  中國人自古重視教育，古有“孟母三遷”的故事，現有重金購買(mǎi)學(xué)區房的風(fēng)潮，只要有能力買(mǎi)學(xué)區房，就絕不讓孩子輸在起跑線(xiàn)上。優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源稀缺，也造成了學(xué)區房的供不應求。

  因 此，很多城市的優(yōu)質(zhì)學(xué)區房便成了只漲不跌的神話(huà)，單價(jià)明顯高于同一區域的非學(xué)區房。而且，一個(gè)城市最優(yōu)質(zhì)學(xué)區的住宅單價(jià)，很可能是整個(gè)城市的最高價(jià)。最典 型的例子是北京，2014年西單附近的文昌胡同一間面積僅有10平方米的民宅，售價(jià)高達340萬(wàn)元，單價(jià)34萬(wàn)元/平方米，全國最高！只因對口北京最好小 學(xué)之一的實(shí)驗二小。

  那么，學(xué)區房?jì)r(jià)格漲幅到底有多大？不妨先看兩個(gè)案例，一個(gè)是北京西城區塔院胡同。西城區是北京優(yōu)質(zhì)小學(xué)最集中的城區，德勝門(mén)板塊的塔院胡同小區多為單位公房，一部分為自動(dòng)化研究所的央產(chǎn)房，建筑年代較新，大多在1998年左右，對口北京實(shí)驗二小。

  根 據安居客的二手房報價(jià)，塔院胡同小區的單價(jià)從2012年12月的42900元/平方米，漲至2015年11月的77400元/平方米，三年上漲八成。去 年，北京全市的二手房?jì)r(jià)格上漲8%左右，而塔院胡同上漲近50%（2014年下半年曾下跌，導致基期值偏低），其所在的德勝門(mén)板塊上漲27%?？梢?jiàn)，學(xué)區 房漲幅遠超全市均值。

  另一個(gè)案例是上海浦東的萬(wàn)科新里程。今年網(wǎng)上有人總結：浦東有三大房?jì)r(jià)大漲的“神盤(pán)”，萬(wàn)科新里程、張江湯臣豪園和證大家園，皆為學(xué)區房。

  萬(wàn) 科新里程位于浦東三林板塊，處于內中環(huán)之間，2007年竣工，算是次新房。其對口的明珠小學(xué)是浦東升學(xué)率（考上重點(diǎn)初中）第一的小學(xué)。該盤(pán)二手房單價(jià)從 2012年12月的28500元/平方米，漲至2015年11月55800元/平方米，上漲近一倍。而其所在的三林板塊二手房均價(jià)（多數樓盤(pán)皆非學(xué)區 房），同期上漲幅度只有40%。

  從2014年表現來(lái)看，上海二手房均價(jià)由30400元/平方米上漲至34000元/平方米，上漲12%，而萬(wàn)科新里程上漲40%，三林板塊上漲11%?？梢?jiàn)，三林板塊漲幅與全市總體相近，而萬(wàn)科新里程卻大幅超過(guò)。

  從上述兩個(gè)案例可知，無(wú)論是短期還是中長(cháng)期來(lái)看，特別優(yōu)質(zhì)學(xué)區房的價(jià)格漲幅多是一個(gè)城市最高的地方。購房者無(wú)論是為了孩子上學(xué)，還是出于長(cháng)期投資，學(xué)區房都值得關(guān)注。

  北京2014年秋季入學(xué)，首次實(shí)施了嚴格的劃片招生，小學(xué)就近入學(xué)比例達93.7%，初中就近入學(xué)比例達76.8%，而此前的擇校生、條子生、共建生比例大幅下降。當然，未來(lái)相關(guān)部門(mén)還應努力把公立學(xué)校的優(yōu)質(zhì)教育資源均衡化。私立學(xué)校則讓市場(chǎng)機制說(shuō)話(huà)。

  實(shí)際上，學(xué)區房并非中國特有的，外國也有學(xué)區房。比如，美國房產(chǎn)稅中的一大塊主要是花在學(xué)校上，越是好的學(xué)區，房東交的房產(chǎn)稅就越高。目前，我國暫無(wú)房產(chǎn)稅，于是學(xué)區房的價(jià)值就體現在房?jì)r(jià)上。

  （作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)）

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