一場(chǎng)耗時(shí)百日的重組大戲,終在周五漸暗夜色中悄悄拉下帷幕。
5月20日晚,中房地產(chǎn)重大資產(chǎn)重組方案正式出爐,公司擬發(fā)行股份購買(mǎi)地產(chǎn)集團(中交房地產(chǎn)集團有限公司)及中房集團旗下6個(gè)地產(chǎn)公司部分股權,標的資產(chǎn)合計作價(jià)64.33億元。
交易完成后,上市公司對中交地產(chǎn)、中住兆嘉、中房天津及重慶嘉潤持股比例為100%,對中房蘇州及重慶嘉匯持股比例增至70%。
“本次交易有助于中交集團對旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合,借助上市公司平臺進(jìn)一步優(yōu)化地產(chǎn)項目并為中房地產(chǎn)帶來(lái)新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。”
在中房地產(chǎn)看來(lái),尋找“新的利潤增長(cháng)點(diǎn)”無(wú)疑是此次重組的短期現實(shí)目的,但從長(cháng)遠來(lái)看,這背后更為重要的意義則是邁出了中交集團地產(chǎn)重組的實(shí)質(zhì)性一步。
然而,當第一只靴子落地已成事實(shí)后,市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)轉而聚焦另一只懸在空中的靴子,即中房重組方案曝光后的“綠城角色”。
對此,中交集團對外給出的答案不再是難以琢磨的“猜測體”,其中承諾保質(zhì)期是“承諾函生效之日起三年內”,解決辦法“品牌定位劃分、區域市場(chǎng)劃分、資產(chǎn)整合、業(yè)務(wù)整合等”。
落地的中房重組
中房地產(chǎn)公告顯示,公司擬向地產(chǎn)集團發(fā)行股份購買(mǎi)其持有的中交地產(chǎn)100%的股權;擬向中房集團發(fā)行股份購買(mǎi)其持有的中住兆嘉20%股權、中房蘇州30%股權、中房天津49%股權、重慶嘉潤30%股權以及重慶嘉匯30%股權。
上述標的資產(chǎn)合計作價(jià)約64.33億元,而發(fā)行股份購買(mǎi)資產(chǎn)價(jià)格不低于12.16元/股。
同時(shí),中房地產(chǎn)擬向中交集團及溫州德欣非公開(kāi)發(fā)行股票募集配套資金42.5億元,用于房地產(chǎn)項目投資及償還金融機構貸款及融資租賃款,發(fā)行價(jià)格同樣不低于12.16元/股。
方案落定后,中房地產(chǎn)在百分百控股中交地產(chǎn)外,還通過(guò)相關(guān)公司增加了北京、山東、遼寧、四川、福建等區域的市場(chǎng)覆蓋面,而此前其地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分布重慶、湖南、江蘇、天津等區域。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,截至2015年末,中房地產(chǎn)的項目?jì)湔嫉孛娣e約121.43 萬(wàn)平方米,總建筑面積約317.8 萬(wàn)平方米,與前年基本一致。
按區域劃分,長(cháng)沙160 萬(wàn)平方米占總儲備的50.3%,重慶106 平方米占總儲備的33%,蘇州31.59 萬(wàn)平方米占比10%,而天津20.5 萬(wàn)平方米占比6.7%。
“從目前在售項目來(lái)看,公司依舊沒(méi)有特別優(yōu)質(zhì)的項目足以推動(dòng)公司營(yíng)收和毛利的大幅提升,急需外部獲取或者集團支持。”安信證券分析師于3月18日研報中如是強調。
這樣看來(lái),此次地產(chǎn)集團與中房集團注入六大項目資產(chǎn)包恰為中房地產(chǎn)未來(lái)一段時(shí)間業(yè)績(jì)改善打開(kāi)了另一窗口,特別是“新利潤增長(cháng)點(diǎn)”的到來(lái)。
公開(kāi)數據顯示,受益于去年市場(chǎng)回暖,中房地產(chǎn)實(shí)現簽約銷(xiāo)售額17.2 億元,同比增長(cháng)306%,但凈利潤和毛利率則出現甚為相反的結果,分別同比大跌62%和8%。
對此,安信證券分析師給出的解釋是,從結算區域看,中房地產(chǎn)去年西南地區銷(xiāo)售收入大增達到2.6 億元,較上年同期增長(cháng)287.76%,但同時(shí)相應毛利率卻低至11.80%,“是拖累整體結算毛利率大幅下降的根本原因”。
這恰好是困擾中房地產(chǎn)多年的另一復雜“心病”,因此重組方案揭盅后,其緊張的神經(jīng)也可稍作舒展,“(重組的完成)有利于業(yè)務(wù)區域的進(jìn)一步擴大及資產(chǎn)規??焖贁U張,并為進(jìn)一步提升公司的盈利水平奠定了良好的基礎”。
另值一提的是,除為現有項目“保駕護航”外,中交集團還通過(guò)“下屬公司將逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)”一紙命令承諾函為中房地產(chǎn)鋪墊好“未來(lái)”。
其中被明令退出的公司包括中交鄭州、山水雅居、沈陽(yáng)裕寧房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、中房集團安居投資建設有限公司、中國住房投資建設公司、北京中房軍安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、中國廣順?lè )康禺a(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)公司等。
綠城角色選擇題
經(jīng)過(guò)一系列的“深謀遠慮”后,中房地產(chǎn)之于中交集團的角色已基本確定,即除綠城中國外,“未來(lái)唯一的國內房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)平臺”,同時(shí)也是“特色房地產(chǎn)商”戰略的核心平臺。
透過(guò)“平臺”意義探究中交集團是次動(dòng)作背后,“同業(yè)競爭”無(wú)疑是貫穿故事情節始終的關(guān)鍵詞。
上述分析中提及的“下屬公司將逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)”“除現有的存量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外,原則上不再自行獲取新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)土地儲備,不再從事新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目”已是明顯佐證。
然而,在中交登上綠城第一大股東寶座后,本只限于整個(gè)中交系內部的“同業(yè)競爭”問(wèn)題則無(wú)可避免涉及到綠城。
因此,當第一只靴子落地已成事實(shí)后,市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)轉而聚焦另一只懸在空中的靴子,即中房重組方案曝光后的“綠城角色”。
這一次,中交集團對外給出答案不再是難以琢磨的“猜測體”,而是具體的承諾保質(zhì)期“承諾函生效之日起三年內”,解決辦法則是“品牌定位劃分、區域市場(chǎng)劃分、資產(chǎn)整合、業(yè)務(wù)整合等”。
“地產(chǎn)集團承諾在本承諾函生效之日起三年內,對中房地產(chǎn)和綠城中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進(jìn)行統籌規劃,通過(guò)行使股東權利,推動(dòng)兩家上市公司進(jìn)一步明確業(yè)務(wù)發(fā)展戰略定位及業(yè)務(wù)拓展范圍。”
綜合考慮兩家上市公司及其股東的利益,在符合國家行業(yè)政策及審批要求的條件下,地產(chǎn)集團還承諾,逐步通過(guò)品牌定位劃分、區域市場(chǎng)劃分、資產(chǎn)整合、業(yè)務(wù)整合等有效措施解決中房地產(chǎn)和綠城中國的同業(yè)競爭問(wèn)題。
其實(shí),早在綠城去年中期業(yè)績(jì)會(huì )上,原聯(lián)席主席朱碧新曾對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示,“重組在考慮之中,還沒(méi)有完善的方案,總的來(lái)說(shuō),整合明年將進(jìn)行”。
彼時(shí),針對朱碧新的“一年之論”,招商證券蘇淳德在研報中提出了質(zhì)疑式批判。“中交資產(chǎn)注入計劃短期內較難實(shí)現,公司可能需要1-2年的時(shí)間調整其土地結構和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰略以提高盈利能力,短期內缺乏催化劑。”
時(shí)隔近半年,當年終業(yè)績(jì)會(huì )上再問(wèn)二者重組之事,執行董事李青岸則對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體等記者指出,在一個(gè)很強的戰略合作之下,如果合作雙方能夠實(shí)現共贏(yíng),那么進(jìn)一步的重組的動(dòng)因不是特別地強烈。
“中交建如何進(jìn)行地產(chǎn)板塊重組那是未來(lái)發(fā)展方向,會(huì )不會(huì )與綠城有更大的資產(chǎn)重組,公司高層也在研究探討,我們也在期待。”李青岸稱(chēng)。
這樣看來(lái),此前那些“拋磚引玉”式的發(fā)言恰為今日綠城在中交重組中承擔的角色奠定了基礎,而結論則是其在一定時(shí)間內將成為與中房地產(chǎn)并行的地產(chǎn)平臺,只是在品牌、業(yè)務(wù)或區域上各有分工。
而至于未來(lái),或正如安信證券于報告中的另一猜想,“作為中交集團海外上市平臺,綠城注入方案可期待,或許是其他非上市公司注入,抑或是通過(guò)中房地產(chǎn)打造A+H雙平臺。”
5月20日晚,中房地產(chǎn)重大資產(chǎn)重組方案正式出爐,公司擬發(fā)行股份購買(mǎi)地產(chǎn)集團(中交房地產(chǎn)集團有限公司)及中房集團旗下6個(gè)地產(chǎn)公司部分股權,標的資產(chǎn)合計作價(jià)64.33億元。
交易完成后,上市公司對中交地產(chǎn)、中住兆嘉、中房天津及重慶嘉潤持股比例為100%,對中房蘇州及重慶嘉匯持股比例增至70%。
“本次交易有助于中交集團對旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合,借助上市公司平臺進(jìn)一步優(yōu)化地產(chǎn)項目并為中房地產(chǎn)帶來(lái)新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。”
在中房地產(chǎn)看來(lái),尋找“新的利潤增長(cháng)點(diǎn)”無(wú)疑是此次重組的短期現實(shí)目的,但從長(cháng)遠來(lái)看,這背后更為重要的意義則是邁出了中交集團地產(chǎn)重組的實(shí)質(zhì)性一步。
然而,當第一只靴子落地已成事實(shí)后,市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)轉而聚焦另一只懸在空中的靴子,即中房重組方案曝光后的“綠城角色”。
對此,中交集團對外給出的答案不再是難以琢磨的“猜測體”,其中承諾保質(zhì)期是“承諾函生效之日起三年內”,解決辦法“品牌定位劃分、區域市場(chǎng)劃分、資產(chǎn)整合、業(yè)務(wù)整合等”。
落地的中房重組
中房地產(chǎn)公告顯示,公司擬向地產(chǎn)集團發(fā)行股份購買(mǎi)其持有的中交地產(chǎn)100%的股權;擬向中房集團發(fā)行股份購買(mǎi)其持有的中住兆嘉20%股權、中房蘇州30%股權、中房天津49%股權、重慶嘉潤30%股權以及重慶嘉匯30%股權。
上述標的資產(chǎn)合計作價(jià)約64.33億元,而發(fā)行股份購買(mǎi)資產(chǎn)價(jià)格不低于12.16元/股。
同時(shí),中房地產(chǎn)擬向中交集團及溫州德欣非公開(kāi)發(fā)行股票募集配套資金42.5億元,用于房地產(chǎn)項目投資及償還金融機構貸款及融資租賃款,發(fā)行價(jià)格同樣不低于12.16元/股。
方案落定后,中房地產(chǎn)在百分百控股中交地產(chǎn)外,還通過(guò)相關(guān)公司增加了北京、山東、遼寧、四川、福建等區域的市場(chǎng)覆蓋面,而此前其地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分布重慶、湖南、江蘇、天津等區域。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,截至2015年末,中房地產(chǎn)的項目?jì)湔嫉孛娣e約121.43 萬(wàn)平方米,總建筑面積約317.8 萬(wàn)平方米,與前年基本一致。
按區域劃分,長(cháng)沙160 萬(wàn)平方米占總儲備的50.3%,重慶106 平方米占總儲備的33%,蘇州31.59 萬(wàn)平方米占比10%,而天津20.5 萬(wàn)平方米占比6.7%。
“從目前在售項目來(lái)看,公司依舊沒(méi)有特別優(yōu)質(zhì)的項目足以推動(dòng)公司營(yíng)收和毛利的大幅提升,急需外部獲取或者集團支持。”安信證券分析師于3月18日研報中如是強調。
這樣看來(lái),此次地產(chǎn)集團與中房集團注入六大項目資產(chǎn)包恰為中房地產(chǎn)未來(lái)一段時(shí)間業(yè)績(jì)改善打開(kāi)了另一窗口,特別是“新利潤增長(cháng)點(diǎn)”的到來(lái)。
公開(kāi)數據顯示,受益于去年市場(chǎng)回暖,中房地產(chǎn)實(shí)現簽約銷(xiāo)售額17.2 億元,同比增長(cháng)306%,但凈利潤和毛利率則出現甚為相反的結果,分別同比大跌62%和8%。
對此,安信證券分析師給出的解釋是,從結算區域看,中房地產(chǎn)去年西南地區銷(xiāo)售收入大增達到2.6 億元,較上年同期增長(cháng)287.76%,但同時(shí)相應毛利率卻低至11.80%,“是拖累整體結算毛利率大幅下降的根本原因”。
這恰好是困擾中房地產(chǎn)多年的另一復雜“心病”,因此重組方案揭盅后,其緊張的神經(jīng)也可稍作舒展,“(重組的完成)有利于業(yè)務(wù)區域的進(jìn)一步擴大及資產(chǎn)規??焖贁U張,并為進(jìn)一步提升公司的盈利水平奠定了良好的基礎”。
另值一提的是,除為現有項目“保駕護航”外,中交集團還通過(guò)“下屬公司將逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)”一紙命令承諾函為中房地產(chǎn)鋪墊好“未來(lái)”。
其中被明令退出的公司包括中交鄭州、山水雅居、沈陽(yáng)裕寧房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、中房集團安居投資建設有限公司、中國住房投資建設公司、北京中房軍安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、中國廣順?lè )康禺a(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)公司等。
綠城角色選擇題
經(jīng)過(guò)一系列的“深謀遠慮”后,中房地產(chǎn)之于中交集團的角色已基本確定,即除綠城中國外,“未來(lái)唯一的國內房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)平臺”,同時(shí)也是“特色房地產(chǎn)商”戰略的核心平臺。
透過(guò)“平臺”意義探究中交集團是次動(dòng)作背后,“同業(yè)競爭”無(wú)疑是貫穿故事情節始終的關(guān)鍵詞。
上述分析中提及的“下屬公司將逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)”“除現有的存量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外,原則上不再自行獲取新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)土地儲備,不再從事新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目”已是明顯佐證。
然而,在中交登上綠城第一大股東寶座后,本只限于整個(gè)中交系內部的“同業(yè)競爭”問(wèn)題則無(wú)可避免涉及到綠城。
因此,當第一只靴子落地已成事實(shí)后,市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)轉而聚焦另一只懸在空中的靴子,即中房重組方案曝光后的“綠城角色”。
這一次,中交集團對外給出答案不再是難以琢磨的“猜測體”,而是具體的承諾保質(zhì)期“承諾函生效之日起三年內”,解決辦法則是“品牌定位劃分、區域市場(chǎng)劃分、資產(chǎn)整合、業(yè)務(wù)整合等”。
“地產(chǎn)集團承諾在本承諾函生效之日起三年內,對中房地產(chǎn)和綠城中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進(jìn)行統籌規劃,通過(guò)行使股東權利,推動(dòng)兩家上市公司進(jìn)一步明確業(yè)務(wù)發(fā)展戰略定位及業(yè)務(wù)拓展范圍。”
綜合考慮兩家上市公司及其股東的利益,在符合國家行業(yè)政策及審批要求的條件下,地產(chǎn)集團還承諾,逐步通過(guò)品牌定位劃分、區域市場(chǎng)劃分、資產(chǎn)整合、業(yè)務(wù)整合等有效措施解決中房地產(chǎn)和綠城中國的同業(yè)競爭問(wèn)題。
其實(shí),早在綠城去年中期業(yè)績(jì)會(huì )上,原聯(lián)席主席朱碧新曾對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示,“重組在考慮之中,還沒(méi)有完善的方案,總的來(lái)說(shuō),整合明年將進(jìn)行”。
彼時(shí),針對朱碧新的“一年之論”,招商證券蘇淳德在研報中提出了質(zhì)疑式批判。“中交資產(chǎn)注入計劃短期內較難實(shí)現,公司可能需要1-2年的時(shí)間調整其土地結構和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰略以提高盈利能力,短期內缺乏催化劑。”
時(shí)隔近半年,當年終業(yè)績(jì)會(huì )上再問(wèn)二者重組之事,執行董事李青岸則對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體等記者指出,在一個(gè)很強的戰略合作之下,如果合作雙方能夠實(shí)現共贏(yíng),那么進(jìn)一步的重組的動(dòng)因不是特別地強烈。
“中交建如何進(jìn)行地產(chǎn)板塊重組那是未來(lái)發(fā)展方向,會(huì )不會(huì )與綠城有更大的資產(chǎn)重組,公司高層也在研究探討,我們也在期待。”李青岸稱(chēng)。
這樣看來(lái),此前那些“拋磚引玉”式的發(fā)言恰為今日綠城在中交重組中承擔的角色奠定了基礎,而結論則是其在一定時(shí)間內將成為與中房地產(chǎn)并行的地產(chǎn)平臺,只是在品牌、業(yè)務(wù)或區域上各有分工。
而至于未來(lái),或正如安信證券于報告中的另一猜想,“作為中交集團海外上市平臺,綠城注入方案可期待,或許是其他非上市公司注入,抑或是通過(guò)中房地產(chǎn)打造A+H雙平臺。”
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