但在2014年初之后，隨著(zhù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售轉冷，開(kāi)發(fā)投資一路走低，去庫存開(kāi)始成為了行業(yè)調控的首要任務(wù)。尤其是在2014年5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速時(shí)隔5年首次跌破15%，重回2009年的低點(diǎn)，地方?jīng)_破“限購”沖動(dòng)更加強烈。自2014年6月20日呼和浩特打響解綁限購第一槍開(kāi)始，至9月27日珠海松綁限購（后于今年4月全面取消），短短三個(gè)月的時(shí)間內，未曾松綁限購的城市只剩下北上廣深以及三亞，但考慮到三亞限購令僅是對于主城有效，其實(shí)也是形同虛設。至此，限購也就成為了一線(xiàn)城市房地產(chǎn)專(zhuān)有名詞。

一線(xiàn)城市持續限購是為了嚴防市場(chǎng)過(guò)熱，但從去年四季度以來(lái)，不僅是一線(xiàn)城市量?jì)r(jià)齊升，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市也持續高熱，特別是南京、蘇州、合肥，火爆程度甚至不亞于一線(xiàn)熱點(diǎn)城市，與北京、上海、深圳相比也有過(guò)之而無(wú)不及：

1、房?jì)r(jià)快速上升。

根據國家統計局最新發(fā)布的4月房?jì)r(jià)指數，目前南京、廈門(mén)的房?jì)r(jià)同比增速已經(jīng)超過(guò)了北京，合肥增速也已經(jīng)超過(guò)了廣州。其中南京房?jì)r(jià)同比漲幅更是達到了22.6%，高居全國第三，如果不是因為70大中城市房?jì)r(jià)未統計蘇州，北京房?jì)r(jià)增速或許難以排入前五。之前庫存壓力相對較大、上周地王大放異彩的杭州，房?jì)r(jià)同比漲幅也達到了15%，緊跟在廣州之后。

具體到項目視角，房?jì)r(jià)漲幅更是驚人，以當下最熱的南京、蘇州、合肥三座城市5月成交數據為樣本，據CRIC數據統計，價(jià)格同比漲幅超過(guò)五成的項目數量占比達到23%，價(jià)格同比漲幅超過(guò)九成的項目也有10%。并且在毗鄰上海的蘇州，更是出現了大量房?jì)r(jià)同比翻番的項目，從區域上來(lái)看，這些項目多處于去年房?jì)r(jià)基數相對較低的園區、新區、吳中區等地。

2、消化周期下滑至歷史最低水平。

5月份，一二線(xiàn)重點(diǎn)城市消化周期持續回落，至月末共有6個(gè)城市消化周期低于4個(gè)月。一線(xiàn)城市中僅上海入圍，消化周期為3.1個(gè)月，二線(xiàn)城市方面，則有南京、合肥、武漢、蘇州、鄭州等五個(gè)城市滿(mǎn)足標準，這些城市基本都達到了無(wú)房可賣(mài)的程度。其中南京消化周期更是只有1.5個(gè)月，“一房難求”已經(jīng)成為不少購房者必須面對的難題。并且需要指出的是，南京、蘇州、武漢等市的供應規模都在2013年前后上了一個(gè)臺階，但消化周期仍在一再走低，說(shuō)明給力的需求端已經(jīng)成為了常態(tài)，并推動(dòng)這些城市房地產(chǎn)熱度一再攀升。

3、地王紛紛出現，面粉貴過(guò)面包。

據CRIC監測，2016年1月至今全國一共誕生了80個(gè)總價(jià)、單價(jià)地王，共分布在22座城市，其中僅南京、上海、杭州、佛山四座城市，地王數量已經(jīng)達到39個(gè)，接近全國一半；范圍放寬一些，再加上北京、合肥、蘇州、武漢，地王數量將達到全國七成。并且除了一線(xiàn)城市和“廣佛同城”的佛山之外，其余的“地王之城”都是上文提到的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。

在這些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的地王帶動(dòng)下，2016年土地市場(chǎng)價(jià)格一再攀高。在5月份成交的經(jīng)營(yíng)性土地中，一線(xiàn)城市成交金額占比僅為25%，較過(guò)去三年均值低了10個(gè)百分點(diǎn)，但土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率依然高達73%，成交樓板價(jià)高達6000元/平方米，同比大漲155%，創(chuàng )下歷史新高。

對于地價(jià)房?jì)r(jià)的瘋漲，熱點(diǎn)城市也出臺了一些限制性政策，但大多沒(méi)有得到理想的成效，以至于近期“限購復辟”的謠言也愈演愈烈。3月底以來(lái)，蘇州、南京相繼出臺了預售證“限漲令”，合肥則是禁止捆綁車(chē)位變相漲價(jià)。但從實(shí)際效果來(lái)看大多不痛不癢，限價(jià)不僅沒(méi)有對房?jì)r(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，反而打開(kāi)了房?jì)r(jià)上漲的心理預期。而5月份蘇州、南京相繼出臺的土地“限價(jià)熔斷令”，其實(shí)也只是“掩耳盜鈴”，從最近的蘇州土拍來(lái)看，最終成交土地的溢價(jià)率、樓板價(jià)還是高居不下。

客觀(guān)的說(shuō)，如果這些熱點(diǎn)城市重啟限購令，確實(shí)能夠在短期內為樓市降溫，起到維穩地價(jià)和房?jì)r(jià)的效果。但這只能是政府迫不得已的一張牌，畢竟對這些二線(xiàn)城市來(lái)講，房地產(chǎn)還是對經(jīng)濟發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，如南京近年如火如荼的城市建設和地鐵敷設，也離不開(kāi)這些地王的貢獻。

但時(shí)至今日，眼看地王頻頻出現，房?jì)r(jià)越來(lái)越離譜，老百姓對于房?jì)r(jià)的詬病越來(lái)越多，中央要求調房?jì)r(jià)的行政壓力也越來(lái)越大。在社會(huì )輿論和中央政令的雙重壓力下面，地方政府不得不考慮出此重拳了。但這張牌一旦打出，對市場(chǎng)的影響也是巨大的，過(guò)往市場(chǎng)變化已經(jīng)讓我們對此有了經(jīng)驗。以熱點(diǎn)城市為例，2011年南京、蘇州、合肥都在限購出臺后遭遇了嚴冬，而2014年9月前后的限購解綁，也讓這些城市提前迎來(lái)了樓市的春天。

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